当代中国已经进入高质量发展新阶段，产业园区的转型升级也成为城市发展的痛点问题之一，在某种意义上，产业园区仍处于一种自发状态的发展模式当中，往往以一种单一的模式存在，不具备规模性和关联性。本文以清镇食品加工创新产业园区项目为例，通过对项目现状分析与研究得出建筑功能与产业关联发展原则，根据产业功能的复合性特点形成上、中、下游全产业链发展新模式。从而为该区域经济发展、就业保障提供了一种从产品原生、产品加工及产品终端销售的一站式产业服务体系，为城市发展带来新的驱动力。 

一方面，产业园区的转型与功能提升是当前我国城市发展过程中所面临的痛点问题之一，在一定程度上仍处于单一发展模式之中；另一方面多元融合在各个领域的蓬勃发展，已经成为社会发展的一个必要部分。如何通过“上、中、下游”全产业链发展模式驱动城市产业持久发展，提高产业创新能力，将为城市、企业和个人带来新的机遇和可能性。

基于如上两个因素，本文具体以清镇市食品加工创新产业园区的全产业链发展模式为研究对象。清镇市食品加工创新产业园区位于广州市与贵安新区的交界处，距离广州市区约20KM,区位优势较为明显。项目总用地323亩，总建筑面积30万㎡，功能主要包括标准厂房、物流仓库、创新食品加工示范区、食堂/职工宿舍、品牌培育中心、研发中心、企业办公、商贸服务中心、产业体验中心、产业孵化中心、文化博览中心、会议中心、检测中心、特色酒店等。

规划设计策略

①园区规划盲目追求布局高大上，不重实效性；

②园区规划还停留在传统城市规划模式层面上；

③园区规划同质化现象严重，竞争力缺乏；

④园区规划水平不高，配套衔接不够，投资环境差；

⑤园区规划重外表空间，轻内在产业，缺乏驱动力量；

⑥产业规划的定位不准确，深度不够，操作性不强。

①产业生态体系。园区的投资主体越来越多样化；

②城市规划体系。产城融合是大势所趋；

③招商运营体系。产业定位的精准和差异化是未来园区最核心的竞争力；

④金融合作体系。智慧与生态成为新标准、新亮点；

⑤管理和服务体系。园区平台化规律越来越清晰。

①发展战略定位。科学规划园区全局性的发展蓝图：包括产业聚集、功能定位、开发模式、运作机制等研究；

②发展定位。明确发展方向，有效提出园区整体形象：包括产业定位、功能定位、目标客户筛选、管控机制等研究；

③产业定位。加快推进园区产业结构优化升级：包括园区比较优势、区域产业链分工协作、细分领域、产业招商等研究；

④产业布局。深度优化园区产业空间布局：包括空间承载力、特色集聚、功能分区等研究；

⑤二次创业。整合多重优势，挖掘园区发展新潜力：包括支柱产业优化升级、园区新经济增长点培养、产业链优化路径等研究；

⑥经营管理。提高运营管理水平，焕发园区发展新活力：包括管理体制、产业招商、品牌经营、孵化支持、产业投资等研究。

①丰富的多元空间

②鼓励交流的场所空间

③多学科知识群体与创新型功能社区的就近结合

④资源与设施的共享

⑤吸引人的休闲设施

⑥最先进的基础设施

⑦灵活的变通能力和适应性

⑧发达的公交运输系统和宜人的步行环境

⑨城市化的社区空间

⑩园区的智慧管理

传统园区盈利模式主要依赖土地收入，不过这种模式已经逐渐走进瓶颈，大量园区运营处于盈亏平衡或略有亏损的状态，收入的主要来源是税收分成、政府的各类补贴和转移支付，而为了招商引资和吸引产业入驻，各地园区在土地、税收方面又采取了很多减免的优惠政策，致使园区自身的收入和盈利能力更加脆弱。园区的盈利模式并不是单一类型的，往往是多种模式混合运作。随着园区开发建设和运营发展的逐渐成熟，园区的盈利模式也将从单一走向多元，从低级阶段走向高级阶段。园区主要的盈利模式类型有以下四种：

①土地运营。原有土地只租不售，获得土地增值；以产业名义低成本获取土地

租金收入：产业用房地租金收入办公地产：配套的办公性房产开发，办公房产的出租和出售住宅地产：获得住宅配套，住宅出租和出售。

②增值服务。产业技术性服务：公共性技术平台；产业发展性服务：融资、咨询、培训、信息、政府关系、孵化、知识、媒体、网 络、物流、人力资源、软件服务外包等；生活配套性服务：办公生活等配套服务；园区运营性服务：物业管理（污水处理、供水、供暖、供电、供气）。

③模式输出。生地开发：土地的一级开发建设、BOT运营、以土地入股共同开发；

熟地改造：原有物业改造与功能变更；委托经营：分享税收或服务性收益。

④金融投资。产业投资：VC/PE；专业性公司投资：投资专业性公司并实现IPO；

产业用地资本运作：在不允许直接转售情况下，探索作价入股方式；现有房产的资本运作：产业型房产股权、信托、证券化运作。

①园区的规划首先是以产业平台构建为核心导向，而不是以用地性质和规模设定为主要目标；

②要围绕构筑高端要素聚集能力为主要目标，包括城市服务功能的配给以及宜居环境的营造；

③不仅仅需要考虑园区自身的利益，也更多的需要考虑园区内企业的成长性和二次成长培育；

④办公生活化，更多的交流空间，开敞明亮的办公环境，完善的员工配套。

①关联发展原则

②成链发展原则

③聚集发展原则

④集约发展原则

⑤合作发展原则

①企业定制

②产业服务

③产品定位

本项目生产性用房集中设置，为满足不同规模企业的生产需求，分别设置了微型、中型、大型厂房及物流仓库用房，单层面积分别为2217.06㎡、2937.76㎡、5089.84㎡及5908.48㎡。

考虑到食品加工产业园区的创新实质性需求及城市长远规划的角度，系列产业服务配套用房的设置充分考虑每个产业厂房的可达性，提高生产生活效率的同事，也对城市沿街界面形象进行提升。在产业布局中，提出”WE WORK共享创客社区”理念，为发展中企业及初创企业提供一站式服务设施体系。

“WE WOR共享创客社区”之下，设置沿街配套办公及6m宽”WE WOR长廊”，为企业提供办公服务、休闲健身配套服务、时尚办公及景观休闲，”WE WOR长廊”给予园区各类产业一个共享的奇趣空间，进一步提升整个园区的服务性建设。

“WE WOR共享创客社区”之 上，模式一：为企业提供研发、检测、产业孵化、品牌培育、行政、企业服务、会议、会计、法律、金融、工程、信息等配套办公设施，办公模式提供共享休闲办公、企业独享办公及产业服务办公，为各类企业提供多种办公模式，形成多元化的产业服务链。

“WE WOR共享创客社区”之 上，模式二：以实际供需关系，可联合一层办公将2、3层空间联动起来，为企业提供办公服务、休闲健身配套服务、时尚办公及景观休闲，将建筑价值利益最大化。

本文针对清镇食品加工创新产业园既有问题，通过对上、中、下游产业分析研究，结合市场需求，提出该项目以全产业链发展模式为契机，形成全新的产业园区发展新模式。

主要包括产业相关的直接产业、关联产业和衍生产业。直接产业又包括上游中种植、养殖、原材料采集配送，中游研发测试、加工制造、印刷包装，下游仓储运输、销售贸易；关联产业又包括产业孵化、教育培训、认证质检、商贸展示、金融保险、咨询、商业、酒店、居住；衍生产业又包括创意产业、工业旅游、休闲旅游、娱乐休憩等。

在市场驱动的大环境之下，产业园区的发展将会是多元化的，独立发展的格局将会被打破，多元融合将会渗透到各处。未来产业园区发展将会形成以产业为主导的全产业链发展模式。建筑师也将根据全新的发展模式对产业建筑做出更多的可能性设计，满足未来产业建筑的多样性、复杂性和适应性。